Consideraciones Legales para la Tecnología Blockchain en Transacciones de Bienes Raíces Comerciales
La promesa y el límite legal crítico: Los contratos inteligentes blockchain, las escrituras tokenizadas y los sistemas de registro de títulos prometen transformar los bienes raíces comerciales. SIN EMBARGO: El registro en el condado sigue siendo legalmente necesario en prácticamente todas las jurisdicciones. Una transferencia registrada SOLO en una blockchain privada sin el registro adecuado en el condado no proporcionaría un título claro que pudiera ser asegurado o en el que se pudiera confiar con seguridad.
Los bienes raíces comerciales están al borde de una revolución tecnológica. Desde la agilización de las transferencias de títulos hasta la automatización de los pagos de arrendamiento, estas innovaciones ofrecen ganancias de eficiencia y ahorros de costos convincentes. Sin embargo, la innovación tecnológica siempre plantea preguntas legales.
Título de propiedad y cumplimiento de los estatutos de registro
Cada estado mantiene estatutos de registro que rigen cómo deben documentarse las transferencias de propiedades y dónde deben archivarse esos documentos. Típicamente, las escrituras que transmiten bienes inmuebles deben ejecutarse con formalidades especificadas, reconocerse ante notarios y registrarse en la oficina del registrador del condado en la jurisdicción donde se encuentra la propiedad.
Las aplicaciones blockchain de títulos plantean preguntas sobre cómo interactúan con los requisitos de registro tradicionales. ¿Puede un registro blockchain sustituir al registro de una escritura en el condado? ¿Satisface un contrato inteligente que transfiere automáticamente la propiedad el estatuto de fraudes que requiere instrumentos escritos para las transferencias de bienes inmuebles? Actualmente, el registro en el condado sigue siendo legalmente necesario en prácticamente todas las jurisdicciones.
Acuerdos de arrendamiento con contratos inteligentes y exigibilidad
El desafío de los arrendamientos con contratos inteligentes: Los arrendamientos comerciales típicamente abordan numerosas contingencias y circunstancias más allá del simple pago de alquiler y ocupación. Muchas de estas disposiciones requieren juicio, negociación o interpretación cuando surgen problemas. Los enfoques híbridos que combinan acuerdos de arrendamiento escritos tradicionales con automatización de contratos inteligentes de funciones específicas muestran más promesa. El acuerdo escrito establece los derechos y obligaciones de las partes en términos legalmente exigibles, mientras que los contratos inteligentes automatizan funciones rutinarias como el pago de alquiler y el cálculo de tarifas por mora.
Incluso estas aplicaciones limitadas requieren revisión legal cuidadosa. La relación entre el arrendamiento escrito y el código de contrato inteligente debe estar claramente definida. Si entran en conflicto, ¿cuál controla? ¿El código simplemente facilita el desempeño bajo el acuerdo escrito, o establece obligaciones independientes?
Financiamiento y consideraciones de la ley de valores
Tokenización de bienes raíces Obligaciones de valores: Los tokens que representan intereses de propiedad en bienes raíces casi con certeza constituyen valores bajo la ley federal y estatal. La Ley de Valores de 1933 requiere que las ofertas de valores estén registradas en la SEC o califiquen para una exención. Las exenciones comunes incluyen ofertas del Reglamento D a inversores acreditados, ofertas del Reglamento A con montos de recaudación de fondos limitados, y ofertas intrastatales bajo la Sección 3(a)(11).
Incluso cuando las ofertas iniciales de tokens cumplen con las leyes de valores, el comercio secundario plantea problemas adicionales. Los valores que no están registrados no pueden negociarse libremente. Las plataformas de negociación de tokens deben considerar si califican como bolsas que requieren registro en la SEC o pueden operar bajo las exenciones disponibles.
Resolución de disputas en transacciones de bienes raíces blockchain
Las transacciones blockchain agregan complejidad porque el 'acuerdo' puede existir parcialmente o completamente como código de computadora en lugar del lenguaje escrito tradicional. Cuando el código se ejecuta de maneras que las partes no esperaban o entendían, surgen disputas sobre lo que las partes realmente acordaron versus lo que hizo el código.
La inmutabilidad de los registros blockchain crea desafíos adicionales. Las transacciones blockchain que se han ejecutado pueden ser imposibles de revertir, incluso cuando ambas partes acuerdan que el resultado fue no intencionado. Las cláusulas de resolución de disputas en acuerdos de bienes raíces que involucran blockchain deben abordar explícitamente estos problemas únicos.
Preguntas frecuentes Blockchain en Bienes Raíces Comerciales
¿Puede un contrato inteligente transferir legalmente la propiedad de bienes raíces en California?
No por sí solo. En California, la transferencia de bienes raíces requiere una escritura ejecutada que satisfaga los requisitos del Código Civil y registrarse con la Oficina del Registrador/Asesor del condado donde se encuentra la propiedad. Un contrato inteligente puede facilitar y documentar el proceso de transferencia, pero las partes aún necesitan ejecutar y registrar una escritura formal que satisfaga los requisitos de la ley estatal.
¿La tokenización de bienes raíces comerciales requiere registro en la SEC?
Los tokens que representan intereses de propiedad en bienes raíces generalmente constituyen valores que requieren ya sea registro en la SEC o calificación para una exención de registro aplicable. La mayoría de las ofertas de tokens de bienes raíces utilizan exenciones bajo el Reglamento D, el Reglamento A o las reglas de oferta intraestatal. Para entender más sobre la clasificación de valores de activos digitales, consulta nuestro artículo sobre el marco de taxonomía de tokens de la SEC.
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